Vorfälligkeitsrechner
Berechnen Sie die geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung und prüfen Sie, ob eine Umschuldung oder vorzeitige Ablösung sinnvoll ist.
Verhältnis VFE zu Gesamtersparnis
Ihre Vorfälligkeitsberechnung
Geschätzte VFE
2.000 €
Lohnt sich eine Umschuldung?
Hinweis: Dies ist eine vereinfachte Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode. Die tatsächliche Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank kann abweichen, da jedes Institut eigene Berechnungsmodelle verwendet. Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit können Sie gemäß § 489 BGB ohne VFE kündigen. Lassen Sie sich individuell beraten.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen möchten – etwa wegen eines Immobilienverkaufs oder einer Umschuldung – verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese entschädigt die Bank für den entgangenen Zinsgewinn über die verbleibende Vertragslaufzeit. Die Höhe kann je nach Restschuld, Zinsdifferenz und Restlaufzeit erheblich sein.
Berechnungsmethode: Aktiv-Passiv-Verfahren
Die von der Rechtsprechung des BGH anerkannte Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist das Aktiv-Passiv-Verfahren. Dabei ermittelt die Bank den Zinsmargenschaden: die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins (in der Regel die Pfandbriefrendite), multipliziert mit der Restschuld über die verbleibende Zinsbindungsfrist. Von diesem Betrag werden ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten abgezogen. Die Bank darf zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt erheben.
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Sie bei Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz nach Ablauf von 10 Jahren ab dem Tag der vollständigen Auszahlung ein ordentliches Kündigungsrecht. Entscheidend ist das Datum der vollständigen Auszahlung – nicht der Tag des Vertragsschlusses. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Bei Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dieses Recht gilt für alle Festzinsdarlehen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindungsdauer.
Wichtig: VFE bei Immobiliardarlehen vs. Ratenkrediten
Hier besteht ein weit verbreiteter Irrtum: Die gesetzliche Obergrenze von 1 % der Restschuld (bei mehr als einem Jahr Restlaufzeit) bzw. 0,5 % (bei weniger als einem Jahr) nach § 502 BGB gilt ausschließlich für allgemeine Verbraucherdarlehen, etwa Ratenkredite. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen im Sinne von § 491 Abs. 3 BGB greift diese Obergrenze nicht. Bei Baufinanzierungen darf die Bank den tatsächlichen Zinsschaden nach dem Aktiv-Passiv-Verfahren berechnen – eine gesetzliche Deckelung gibt es hier nicht.
Wichtiger Hinweis: Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank immer von einem unabhängigen Experten prüfen. Studien zeigen, dass fehlerhafte VFE-Berechnungen keine Seltenheit sind.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Banken verwenden in der Regel die Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank berechnet den Zinsschaden als Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins (Pfandbriefrendite) über die Restlaufzeit. Hinzu kommt ein Bearbeitungsentgelt. Bei Immobiliardarlehen gibt es – anders als bei Verbraucherkrediten nach § 502 BGB – keine gesetzliche Obergrenze.
Kann ich nach 10 Jahren kostenlos kündigen?
Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB haben Sie bei Darlehen mit festem Zinssatz nach Ablauf von 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank dann nicht verlangen.
Gibt es eine Obergrenze für die VFE bei Immobiliendarlehen?
Nein. Die Obergrenzen von 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld nach § 502 BGB gelten nur für allgemeine Verbraucherdarlehen (z. B. Ratenkredite), nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 BGB. Bei Baufinanzierungen berechnet die Bank den tatsächlichen Zinsschaden.
Wann lohnt sich eine Umschuldung trotz VFE?
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit höher ist als die Vorfälligkeitsentschädigung. Berechnen Sie: (alter Zins – neuer Zins) × Restschuld × Restlaufzeit > VFE. Beachten Sie dabei auch die Nebenkosten der neuen Finanzierung (Notar für neue Grundschuld).
Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die VFE entfällt in drei Fällen: 1) Nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit (§ 489 BGB). 2) Bei fehlerhafter oder fehlender Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag. 3) Bei einvernehmlicher Aufhebung ohne VFE (z. B. wenn die Bank den Kunden halten möchte).
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 502 Vorfälligkeitsentschädigung bei allgemeinen Verbraucherdarlehen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 491 Abs. 3 Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht
- • Preisangabenverordnung (PAngV) – Angabe des effektiven Jahreszinses
Sie denken über eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung nach? Vergleichen Sie Ihre Optionen und finden Sie die besten Konditionen.
Kostenlos Angebot anfordern