Baufinanzierung aus Baden-Württemberg
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Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie (§ 488 BGB). Im Gegensatz zu einem klassischen Ratenkredit ist sie an ein konkretes Objekt gebunden und wird durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Die Konditionen richten sich nach dem Beleihungswert der Immobilie, Ihrer Bonität und der gewählten Zinsbindung.
Ob Kauf einer Bestandsimmobilie, Neubau, Umbau oder Modernisierung — die Baufinanzierung ist das zentrale Instrument zur Eigentumsbildung in Deutschland. Es gibt verschiedene Darlehensarten, die sich in Zinssicherheit, Flexibilität und monatlicher Belastung unterscheiden.
Die wichtigsten Darlehensarten
Annuitätendarlehen
Das Standardmodell der Baufinanzierung: Sie zahlen eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität), die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt. Rechtsgrundlage: § 488 BGB (Darlehensvertrag).
Ideal für Selbstnutzer mit stabilem Einkommen, die Planungssicherheit wünschen.
Volltilgerdarlehen
Das Darlehen wird innerhalb einer einzigen Zinsbindung vollständig zurückgezahlt — ohne Restschuld am Ende. Dafür ist die monatliche Rate höher, aber Sie haben absolute Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit.
Ideal für Kreditnehmer mit hohem Einkommen, die kein Zinsänderungsrisiko eingehen wollen.
Variables Darlehen
Der Zinssatz wird regelmäßig an den 3-Monats-Euribor angepasst. Vorteil: Sie können das Darlehen jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Nachteil: Keine Zinssicherheit.
Ideal als Zwischenfinanzierung oder wenn eine baldige Sondertilgung geplant ist.
So funktioniert Ihre Baufinanzierung
In 5 Schritten von der ersten Idee bis zum Eigentumsübergang — transparent und nachvollziehbar.
Budget ermitteln
Prüfen Sie Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. Banken bewerten Ihre Kapitaldienstfähigkeit nach § 505a BGB: Nettoeinkommen abzüglich aller Fixkosten ergibt Ihre tragbare monatliche Rate.
Zum BudgetrechnerUnterlagen vorbereiten
Stellen Sie die benötigten Dokumente zusammen: Gehaltsnachweise (letzte 3 Monate), Steuerbescheide bei Selbstständigen, Eigenkapitalnachweise, Objektunterlagen (Exposé, Grundriss, Flurkarte) und eine Selbstauskunft.
Zur ChecklisteAngebote vergleichen
Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken. Achten Sie auf den Effektivzins nach PAngV § 6 — er enthält alle Kreditkosten und macht Angebote vergleichbar. Über Schwabenhyp vergleichen Sie über 500 Banken.
Aktuelle ZinsenDarlehensvertrag
Nach Zusage der Bank erhalten Sie den Darlehensvertrag. Sie haben ein gesetzliches Widerrufsrecht von 14 Tagen (§ 495 BGB). Prüfen Sie alle Konditionen: Sollzins, Effektivzins, Tilgung, Sondertilgungsrecht, Bereitstellungszinsen.
Auszahlung & Grundschuld
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (BeurkG). Die Bank sichert das Darlehen durch eine Grundschuld im Grundbuch (GBO) ab. Nach Eintragung und Kaufpreiszahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung.
Aktuelle Bauzinsen im Überblick
Vergleichen Sie die aktuellen Zinssätze nach Zinsbindungsdauer.
Die angegebenen Zinsen gelten als Richtwerte bei einem Beleihungsauslauf von 60–80 % und guter Bonität. Ihr persönlicher Zinssatz hängt von Eigenkapital, Objektwert und Ihrer finanziellen Situation ab.
| Zinsbindung | Sollzins | Effektivzins |
|---|---|---|
| 10 Jahre | ab 3,30 % | ab 3,35 % |
| 15 Jahre | ab 3,50 % | ab 3,55 % |
| 20 Jahre | ab 3,70 % | ab 3,75 % |
| 25 Jahre | ab 3,85 % | ab 3,90 % |
| 30 Jahre | ab 4,00 % | ab 4,05 % |
10 Jahre
Sollzins: ab 3,30 %
ab 3,35 %
Effektivzins
15 Jahre
Sollzins: ab 3,50 %
ab 3,55 %
Effektivzins
20 Jahre
Sollzins: ab 3,70 %
ab 3,75 %
Effektivzins
25 Jahre
Sollzins: ab 3,85 %
ab 3,90 %
Effektivzins
30 Jahre
Sollzins: ab 4,00 %
ab 4,05 %
Effektivzins
Quelle: Europace Zinsbarometer – Stand: April 2026. Zinsen sind indikativ und können je nach Bonität, Eigenkapital und Beleihungsauslauf abweichen. Für Ihr persönliches Angebot stellen Sie eine kostenlose Anfrage.
Jetzt Ihren persönlichen Zinssatz erfahrenKaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb gesetzlich vorgeschriebene Nebenkosten an. In Baden-Württemberg belaufen sich diese auf ca. 10–11 % des Kaufpreises. Seit dem 23. Dezember 2020 regelt § 656c BGB das Halbteilungsprinzip für die Maklerprovision: Der Käufer darf maximal den gleichen Anteil wie der Verkäufer zahlen.
Nebenkosten beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg
Tipp: Die meisten Banken erwarten, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren. Planen Sie also mindestens 10–11 % des Kaufpreises als Eigenmittel ein — das verbessert Ihre Verhandlungsposition und sichert Ihnen bessere Zinskonditionen.
Eigenkapital & Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert der Immobilie. Er ist der wichtigste Faktor für Ihre Zinskonditionen. Wichtig: Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis — Banken ermitteln ihn nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) mit einem Sicherheitsabschlag.
Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger der Zinssatz. Das liegt daran, dass die Bank bei einem niedrigen Beleihungsauslauf ein geringeres Ausfallrisiko trägt.
bis 60 %
Top-Konditionen
Sehr hohe Sicherheit für die Bank. Sie erhalten die günstigsten Zinssätze am Markt.
60–80 %
Standardkonditionen
Solide Eigenkapitalquote. Die meisten Baufinanzierungen liegen in diesem Bereich.
80–90 %
Zinsaufschlag
Geringeres Eigenkapital führt zu einem spürbaren Zinsaufschlag. Bonität wird intensiver geprüft.
90–100 %+
Hoher Aufschlag
Vollfinanzierung oder 110-%-Finanzierung. Die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB wird verschärft.
Ihre Vorteile bei Schwabenhyp
500+ Bankpartner
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Persönlicher Service
Ihr Finanzierungspartner begleitet Sie während des gesamten Finanzierungsprozesses — vom Antrag bis zur letzten Rate.
100 % Transparenz
Keine versteckten Kosten, ehrlicher Service. Die Vergütung erfolgt durch die Bank — für Sie ist alles kostenlos.
Baufinanzierung berechnen
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Ihr Ergebnis
Monatliche Rate
1.453 €
Darlehensbetrag
316.995 €
Restschuld nach 10 Jahren
241.216 €
Kaufnebenkosten
Unverbindlicher Richtwert. Die angezeigten Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und stellen kein Finanzierungsangebot im Sinne der PAngV dar. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
Baufinanzierung Glossar
Die wichtigsten Fachbegriffe der Baufinanzierung verständlich erklärt.
Annuität
Die gleichbleibende monatliche oder jährliche Rate eines Darlehens, bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Die Annuität bleibt während der Zinsbindung konstant, wobei sich das Verhältnis von Zins zu Tilgung über die Laufzeit verschiebt.
AnnuitätenrechnerBeleihungswert
Der von der Bank ermittelte nachhaltige Wert einer Immobilie als Grundlage für die Kreditvergabe. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis, da die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet (geregelt in der BelWertV — Beleihungswertermittlungsverordnung).
Finanzierung ohne EigenkapitalEffektivzins
Der nach Preisangabenverordnung (PAngV § 6) berechnete jährliche Gesamtzins. Er berücksichtigt neben dem Sollzins auch Tilgungsverrechnung und ggf. weitere Kosten. Er macht verschiedene Kreditangebote vergleichbar.
Aktuelle BauzinsenGrundschuld
Ein dingliches Recht, das zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen wird (§§ 1191 ff. BGB). Sie dient als Sicherheit für das Darlehen. Anders als die Hypothek ist sie nicht an eine bestimmte Forderung gebunden und kann wiederverwendet werden.
NotarkostenrechnerSondertilgung
Eine außerplanmäßige Rückzahlung auf das Darlehen, die über die vereinbarte monatliche Rate hinausgeht. Üblich sind vertragliche Sondertilgungsrechte von 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und reduzieren die Gesamtzinskosten.
TilgungsplanrechnerZinsbindung
Der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist — üblich sind 5, 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie das Darlehen kündigen, prolongieren oder umschulden. Nach 10 Jahren Vollauszahlung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.
Forward-Darlehen RechnerErhalten Sie Ihr persönliches Angebot — kostenlos und unverbindlich.
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Der Standort Ihrer Immobilie beeinflusst den Beleihungswert und damit Ihre Zinskonditionen. Entdecken Sie die wichtigsten Städte in Baden-Württemberg:
Alle 57 Städte und Landkreise ansehenHäufige Fragen zur Baufinanzierung
Was kostet eine Baufinanzierung?
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Welche Zinsbindung ist empfehlenswert?
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Ist der Service bei Schwabenhyp kostenlos?
Quellen & Rechtsgrundlagen
BGB §§ 488–515 (Darlehensvertrag) · § 489 (Kündigungsrecht) · § 495 (Widerrufsrecht, 14 Tage) · § 505a (Kreditwürdigkeitsprüfung) · § 656c (Maklerprovision, Halbteilung) · §§ 1191 ff. (Grundschuld) · PAngV § 6 (Effektivzins) · GrEStG § 11 (Grunderwerbsteuer BW: 5,0 %) · GNotKG · GBO · BelWertV · BeurkG
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