Annuitätenrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, Zinskosten und Restschuld – mit detailliertem Tilgungsplan Jahr für Jahr.
Hinweis: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant. Der Zinsanteil sinkt mit jedem Jahr, während der Tilgungsanteil steigt. Die Berechnung dient der Orientierung.
Ihre Annuitätenberechnung
Monatliche Rate (Annuität)
1.375 €
Tilgungsplan (10 Jahre)
| Jahr | Restschuld (Anfang) | Zinsen | Tilgung | Restschuld (Ende) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 10.403 € | 6.097 € | 293.903 € |
| 2 | 293.903 € | 10.186 € | 6.314 € | 287.589 € |
| 3 | 287.589 € | 9.961 € | 6.539 € | 281.050 € |
| 4 | 281.050 € | 9.729 € | 6.771 € | 274.279 € |
| 5 | 274.279 € | 9.488 € | 7.012 € | 267.267 € |
| 6 | 267.267 € | 9.239 € | 7.261 € | 260.006 € |
| 7 | 260.006 € | 8.980 € | 7.520 € | 252.486 € |
| 8 | 252.486 € | 8.713 € | 7.787 € | 244.699 € |
| 9 | 244.699 € | 8.436 € | 8.064 € | 236.635 € |
| 10 | 236.635 € | 8.149 € | 8.351 € | 228.284 € |
Nach Ablauf der Zinsbindung besteht eine Restschuld von 228.284 €, die über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss.
Restschuld-Verlauf
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform bei der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate – die sogenannte Annuität – bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt automatisch. So tilgen Sie im Laufe der Zeit immer schneller, obwohl Ihre monatliche Belastung gleich bleibt. Die rechtliche Grundlage für den Darlehensvertrag bildet § 488 BGB.
Die Annuitätenformel einfach erklärt
Die vereinfachte Formel für die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens lautet:
Monatliche Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgung) / 12
Konkretes Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 300.000 €, einem Sollzinssatz von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) / 12 = 1.375 € pro Monat. Davon entfallen im ersten Monat 875 € auf Zinsen und 500 € auf Tilgung.
Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf
Beim Annuitätendarlehen verschiebt sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil mit jeder Rate – man spricht vom Überkreuzungseffekt. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit dreht sich das Verhältnis um:
- • Im 1. Jahr (Beispiel oben): ca. 875 € Zinsen + ca. 500 € Tilgung pro Monat
- • Im 10. Jahr: Der Tilgungsanteil ist bereits deutlich gestiegen, da die Restschuld gesunken ist
- • Am Ende der Laufzeit: Fast die gesamte Rate fließt in die Tilgung
Die Rechtsgrundlage für den Darlehensvertrag und die Zinszahlung bildet § 488 BGB. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, den geschuldeten Zins zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuerstatten.
Anfängliche Tilgung: Die richtige Wahl
Die Wahl der anfänglichen Tilgung hat erheblichen Einfluss auf die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei:
| Anfängliche Tilgung | Ungefähre Gesamtlaufzeit | Auswirkung auf Zinskosten |
|---|---|---|
| 1 % (bei 3,5 % Zins) | über 40 Jahre | Höchste Gesamtzinskosten |
| 2 % (bei 3,5 % Zins) | ca. 28 Jahre | Deutlich geringere Zinskosten |
| 3 % (bei 3,5 % Zins) | ca. 22 Jahre | Erheblich geringere Zinskosten |
Bei einem Darlehen von 300.000 € und 3,5 % Zins zahlen Sie mit 1 % Tilgung über die gesamte Laufzeit deutlich mehr Zinsen als mit 2 % oder 3 % Tilgung. Allerdings steigt mit höherer Tilgung auch die monatliche Rate. Nutzen Sie unseren Rechner, um die optimale Balance zwischen monatlicher Belastung und Gesamtkosten zu finden.
Gut zu wissen: Nach § 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren Darlehenslaufzeit ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate, und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dieses Recht gilt für alle Immobiliardarlehen mit gebundenem Sollzinssatz.
Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen
Was bedeutet anfängliche Tilgung?
Die anfängliche Tilgung gibt an, welcher Prozentsatz der Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt wird. Bei einem Annuitätendarlehen steigt der Tilgungsanteil automatisch mit jeder Rate, da die Restschuld sinkt und weniger Zinsen anfallen. Eine anfängliche Tilgung von 2 % kann sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 4 % erhöhen.
Wie berechnet sich die Annuität?
Die Annuität ergibt sich aus Darlehenssumme multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglicher Tilgung, geteilt durch 12 Monate. Beispiel: Bei 300.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die monatliche Rate 300.000 × (3,5 % + 2 %) / 12 = 1.375 €. Die Rechtsgrundlage für die Zinsberechnung bildet § 488 BGB (Darlehensvertrag).
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Am Ende der Zinsbindung besteht eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Optionen sind: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer anderen Bank, oder ein Forward-Darlehen (bis zu 60 Monate im Voraus). Nach § 489 BGB können Sie nach 10 Jahren Laufzeit jederzeit mit 6 Monaten Frist kündigen.
Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?
Viele Banken bieten einen vertraglichen Tilgungssatzwechsel an – meist ein- bis zweimal während der Zinsbindung. So können Sie die Tilgung an veränderte Lebensumstände anpassen. Achten Sie darauf, diese Option vor Vertragsabschluss zu vereinbaren.
Annuitätendarlehen vs. Tilgungsdarlehen – was ist der Unterschied?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant (Zins + Tilgung verschieben sich). Beim Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsanteil konstant, die Rate sinkt mit der Zeit, da weniger Zinsen anfallen. Das Annuitätendarlehen bietet bessere Planbarkeit und ist die in Deutschland mit Abstand häufigste Darlehensform.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 488 Darlehensvertrag (Vertragstypische Pflichten)
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- • Preisangabenverordnung (PAngV) – § 6 Effektiver Jahreszins
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – §§ 491–515 Verbraucherdarlehensvertrag
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