Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate inklusive aller Kaufnebenkosten.
Ihr Ergebnis
Monatliche Rate
1.453 €
Darlehensbetrag
316.995 €
Restschuld nach 10 Jahren
241.216 €
Kaufnebenkosten
Unverbindlicher Richtwert. Die angezeigten Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und stellen kein Finanzierungsangebot im Sinne der PAngV dar. Für ein verbindliches Angebot kontaktieren Sie uns.
So funktioniert der Baufinanzierungsrechner
Unser Baufinanzierungsrechner berechnet auf Basis Ihres Kaufpreises, Eigenkapitals und der aktuellen Zinssätze Ihre voraussichtliche monatliche Rate. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren – werden automatisch nach Bundesland berücksichtigt.
Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg
Beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg fallen folgende Nebenkosten an, die gesetzlich geregelt sind:
| Kostenart | Anteil am Kaufpreis | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | § 11 GrEStG |
| Notar- und Grundbuchkosten | ca. 1,5–2,0 % | GNotKG, GBO |
| Maklergebühr (bei Beauftragung) | max. 3,57 % inkl. MwSt. | § 656c BGB |
| Gesamt (mit Makler) | ca. 10,1–10,6 % |
Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger der Beleihungsauslauf – und desto günstiger in der Regel der Zinssatz. Banken staffeln ihre Konditionen typischerweise in Stufen:
- • Bis 60 % Beleihungsauslauf: Beste Zinskonditionen – erfordert ca. 40 % Eigenkapital plus Nebenkosten
- • 60–80 % Beleihungsauslauf: Standardkonditionen – der häufigste Fall bei 20 % Eigenkapital
- • 80–100 % Beleihungsauslauf: Zinsaufschlag – möglich bei guter Bonität und sicherem Einkommen
- • Über 100 % (Vollfinanzierung): Deutlicher Zinsaufschlag – die Nebenkosten werden mitfinanziert
Sollzins vs. Effektivzins nach PAngV
Die Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet Banken, neben dem Sollzins auch den effektiven Jahreszins anzugeben. Der Effektivzins nach § 6 PAngV berücksichtigt zusätzlich zum reinen Darlehenszins alle preisbestimmenden Faktoren – etwa die Verrechnung von Tilgungsleistungen und etwaige Bearbeitungsgebühren. Nur der Effektivzins ermöglicht einen fairen Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote.
Wichtig: Banken berechnen die Haushaltsrechnung anders als Sie selbst. Lebenshaltungspauschalen (oft 800–900 € für die erste Person, 250–300 € pro weiteres Haushaltsmitglied) und bestehende Kreditverpflichtungen werden vom Nettoeinkommen abgezogen. Die verbleibende Summe bestimmt Ihre maximale Darlehensrate – gemäß den Anforderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (§ 505a BGB).
Häufige Fragen zum Baufinanzierungsrechner
Wie genau ist der Baufinanzierungsrechner?
Der Rechner liefert eine erste Orientierung auf Basis der eingegebenen Werte. Die tatsächlichen Konditionen hängen von Ihrer individuellen Bonität, dem Beleihungsauslauf und der jeweiligen Bank ab. Für ein verbindliches Angebot empfehlen wir einen kostenlosen Vergleich über unser Portal.
Welche Kosten werden bei der Baufinanzierung oft vergessen?
Häufig unterschätzt werden Bereitstellungszinsen (falls die Auszahlung verzögert wird), Instandhaltungsrücklagen (ca. 1 €/m² pro Monat), Grundsteuer sowie Gebäudeversicherung. Bei Eigentumswohnungen kommt zusätzlich das monatliche Hausgeld hinzu.
Wie hoch sollte die Tilgung bei der Baufinanzierung sein?
Experten empfehlen eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 %. Bei 1 % Tilgung und einem Zinssatz von 3,5 % beträgt die Darlehenslaufzeit über 40 Jahre. Mit 3 % Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf ca. 22 Jahre – bei deutlich geringeren Gesamtzinskosten.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Darlehenszins ohne Nebenkosten. Der Effektivzins nach § 6 PAngV enthält zusätzlich alle preisbestimmenden Faktoren wie Bearbeitungsgebühren und die Verrechnung von Tilgungsleistungen. Er ist daher immer höher als der Sollzins und ermöglicht einen realistischen Vergleich verschiedener Angebote.
Kann ich die monatliche Rate während der Laufzeit ändern?
Viele Banken bieten einen Tilgungssatzwechsel an – häufig ein- bis zweimal während der Zinsbindung. Zusätzlich können Sie mit vertraglich vereinbarten Sondertilgungen (üblich: 5 % der Darlehenssumme pro Jahr) die Restschuld schneller reduzieren.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Preisangabenverordnung (PAngV) – § 6 Effektiver Jahreszins
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – §§ 488–515 Darlehensvertrag
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 505a Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 656c Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser
- • Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – § 11 Steuersatz (Baden-Württemberg: 5,0 %)
- • Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Notargebühren
- • Grundbuchordnung (GBO) – Grundbuchgebühren
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