Tilgungsplanrechner
Erstellen Sie Ihren individuellen Tilgungsplan mit Sondertilgung und Zinsbindung – Jahr für Jahr übersichtlich aufgeschlüsselt.
Hinweis: Die Berechnung dient der Orientierung. Der tatsächliche Tilgungsplan kann je nach Bank und Vertragsbedingungen abweichen. Sprechen Sie uns für ein individuelles Angebot an.
Ihre Tilgungsübersicht
Monatliche Rate
1.375 €
Jahresübersicht (10 Jahre Zinsbindung)
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Sondertilg. | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 10.403 € | 6.097 € | 0 € | 293.903 € |
| 2 | 10.186 € | 6.314 € | 0 € | 287.589 € |
| 3 | 9.961 € | 6.539 € | 0 € | 281.050 € |
| 4 | 9.729 € | 6.771 € | 0 € | 274.279 € |
| 5 | 9.488 € | 7.012 € | 0 € | 267.267 € |
| 6 | 9.239 € | 7.261 € | 0 € | 260.006 € |
| 7 | 8.980 € | 7.520 € | 0 € | 252.486 € |
| 8 | 8.713 € | 7.787 € | 0 € | 244.699 € |
| 9 | 8.436 € | 8.064 € | 0 € | 236.635 € |
| 10 | 8.149 € | 8.351 € | 0 € | 228.284 € |
Nach Ablauf der Zinsbindung besteht eine Restschuld von 228.284 €, die über eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden muss.
Restschuld-Verlauf
So funktioniert der Tilgungsplanrechner
Der Tilgungsplanrechner berechnet auf Basis Ihrer Darlehenssumme, des Sollzinssatzes und der gewählten Tilgung Ihre monatliche Rate sowie den vollständigen Tilgungsverlauf über die gesamte Zinsbindung. Sie sehen auf einen Blick, wie sich Zins- und Tilgungsanteile über die Jahre entwickeln und welche Restschuld am Ende der Zinsbindung verbleibt. Die Berechnung basiert auf der Annuitätenmethode gemäß § 488 BGB (Darlehensvertrag).
Tilgungsplan lesen und verstehen
Ein Tilgungsplan gliedert sich in folgende Spalten, die den Verlauf Ihrer Baufinanzierung transparent machen:
| Spalte | Bedeutung |
|---|---|
| Jahr | Das laufende Jahr der Zinsbindung |
| Restschuld (Jahresbeginn) | Die noch offene Darlehenssumme zu Beginn des Jahres |
| Zinsanteil | Der Teil der Jahresrate, der auf Zinsen entfällt – sinkt mit jeder Zahlung |
| Tilgungsanteil | Der Teil der Jahresrate, der die Restschuld reduziert – steigt mit jeder Zahlung |
| Sondertilgung | Zusätzliche Tilgung über die reguläre Rate hinaus (falls vereinbart) |
| Restschuld (Jahresende) | Die verbleibende Darlehenssumme nach allen Zahlungen des Jahres |
Sondertilgung: 5 % oder 10 %?
Die meisten Banken erlauben eine kostenlose Sondertilgung von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Eine Erhöhung auf 10 % ist bei vielen Instituten möglich, muss aber vor Vertragsabschluss vereinbart werden und kann einen minimalen Zinsaufschlag kosten.
Rechenbeispiel Sondertilgung:
Bei einer Darlehenssumme von 300.000 € und einer Sondertilgungsoption von 5 % können Sie bis zu 15.000 € pro Jahr zusätzlich tilgen. Bei 10 % wären es bis zu 30.000 € pro Jahr. Jede Sondertilgung reduziert die Restschuld unmittelbar und spart Zinskosten über die gesamte Restlaufzeit.
Ob sich eine höhere Sondertilgungsoption lohnt, hängt von Ihrer finanziellen Situation ab. Wenn Sie regelmäßig Boni, Erbschaften oder andere Sonderzahlungen erwarten, kann die 10-%-Option sinnvoll sein – auch wenn sie einen kleinen Zinsaufschlag kostet.
Restschuld am Ende der Zinsbindung
Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist die wichtigste Kennzahl im Tilgungsplan. Sie bestimmt, wie viel Sie bei der Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinssätzen weiterfinanzieren müssen. Je niedriger die Restschuld, desto unabhängiger sind Sie von zukünftigen Zinsschwankungen.
- • Hohe Restschuld: Großes Zinsänderungsrisiko – bei steigenden Zinsen kann die neue Rate deutlich höher ausfallen
- • Niedrige Restschuld: Geringes Risiko – selbst bei höheren Zinsen bleibt die monatliche Belastung überschaubar
- • Absicherung: Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung den Anschlusszins zu sichern
Tipp: Vereinbaren Sie Sondertilgungsrechte immer VOR Vertragsabschluss. Nachträgliche Änderungen sind selten möglich oder kostenpflichtig. Achten Sie darauf, dass die Sondertilgungsoption vertraglich fixiert ist – eine mündliche Zusage reicht nicht aus.
Häufige Fragen zum Tilgungsplan
Was zeigt mir der Tilgungsplan?
Der Tilgungsplan zeigt den jahresweisen Verlauf Ihrer Baufinanzierung: Restschuld, Zinsanteil und Tilgungsanteil pro Jahr. So sehen Sie, wie sich Ihr Darlehen über die Zinsbindung entwickelt und welche Restschuld am Ende verbleibt.
Warum ist der Tilgungsanteil am Anfang so niedrig?
Beim Annuitätendarlehen wird die Rate konstant gehalten. Da zu Beginn die Restschuld am höchsten ist, fällt der größte Teil der Rate auf Zinsen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch weniger Zinsen anfallen und der Tilgungsanteil automatisch steigt – das ist das Annuitätenprinzip.
Wie viel Sondertilgung ist sinnvoll?
So viel wie finanziell möglich, solange eine Liquiditätsreserve von 3–6 Monatsausgaben erhalten bleibt. Jede Sondertilgung reduziert die Restschuld direkt und spart Zinskosten über die gesamte Restlaufzeit. Die meisten Bankverträge erlauben 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten.
Was passiert mit der Restschuld nach der Zinsbindung?
Die Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden. Sie können bei Ihrer bisherigen Bank prolongieren oder zu einer anderen Bank umschulden. Nach § 489 BGB haben Sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Frist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Lohnt sich eine höhere Tilgung oder Sondertilgung?
Eine höhere anfängliche Tilgung ist eine feste monatliche Verpflichtung, die Planungssicherheit bietet. Sondertilgungen sind flexibel und können bei Bedarf ausgesetzt werden. Idealerweise kombinieren Sie beides: solide Grundtilgung (mind. 2 %) plus Sondertilgungsoption für Extras wie Boni oder Erbschaften.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 488 Darlehensvertrag (Vertragstypische Pflichten)
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
- • Preisangabenverordnung (PAngV) – § 6 Effektiver Jahreszins
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