Baufinanzierung bei Scheidung – Was passiert mit dem Haus?

Scheidung und Immobilie – ein komplexes Zusammenspiel

Eine Scheidung bringt neben der emotionalen Belastung erhebliche finanzielle Fragen mit sich – besonders wenn eine gemeinsame Immobilie mit laufender Baufinanzierung im Spiel ist. In Deutschland stehen beide Ehepartner, die den Kreditvertrag unterschrieben haben, als Gesamtschuldner in der Pflicht (BGB §426). Das bedeutet: Die Bank kann von jedem der beiden Partner die volle Rückzahlung verlangen – unabhängig davon, wer im Haus wohnt.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die rechtlichen Grundlagen, die verschiedenen Optionen und praktische Wege, die Situation finanziell zu lösen.

Rechtliche Grundlagen

Zugewinnausgleich nach BGB §1373 ff.

Wenn kein Ehevertrag vorliegt, gilt in Deutschland der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei der Scheidung wird der Zugewinn – also die Vermögensmehrung während der Ehe – ausgeglichen. Die Immobilie gehört zum Vermögen desjenigen, der im Grundbuch steht. Der Wert fließt in die Berechnung des Zugewinns ein.

Berechnungsbeispiel:

Position	Ehepartner A	Ehepartner B
Anfangsvermögen bei Heirat	20.000 €	10.000 €
Endvermögen bei Scheidung (inkl. Immobilienanteil)	220.000 €	110.000 €
Zugewinn	200.000 €	100.000 €
Differenz	100.000 €
Ausgleichsanspruch (Hälfte der Differenz)		50.000 €

Gesamtschuldnerschaft (BGB §426)

Haben beide Partner den Kreditvertrag unterzeichnet, haften beide gegenüber der Bank als Gesamtschuldner. Das gilt auch dann, wenn:

• Nur ein Partner im Grundbuch steht
• Ein Partner ausgezogen ist
• Die Ehe geschieden wurde
• Ein Partner kein Einkommen hat

Die Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen Kreditnehmer aus dem Vertrag zu entlassen. Die Gesamtschuldnerschaft endet erst mit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens oder mit einer ausdrücklichen Schuldhaftentlassung durch die Bank.

Die drei Hauptoptionen

Option 1: Ein Partner übernimmt die Immobilie

Der häufigste Weg – ein Partner bleibt im Haus und übernimmt den Kredit allein.

Voraussetzungen:

• Der verbleibende Partner muss sich den Kredit allein leisten können
• Die Bank muss der Schuldhaftentlassung des anderen Partners zustimmen
• Der Grundbucheintrag muss geändert werden (Notar erforderlich)
• Der Zugewinnausgleich oder eine Abfindung an den anderen Partner muss geregelt werden

Kosten der Umschreibung:

Posten	Ungefähre Kosten
Notarkosten (Übertragung)	0,5 – 1,0 % des Immobilienwerts
Grundbuchänderung	0,3 – 0,5 % des Immobilienwerts
Grunderwerbsteuer	In BW unter Ehepartnern bei Scheidung befreit
Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung	Variabel

Option 2: Gemeinsamer Verkauf

Beide Partner verkaufen die Immobilie und teilen den Erlös nach Abzug der Restschuld und Verkaufskosten.

Vorteile:

• Klarer Schnitt für beide Seiten
• Keine weitere gemeinsame Verpflichtung
• Marktgerechter Preis bei ausreichend Zeit

Nachteile:

• Unter Zeitdruck ggf. Verkauf unter Marktwert
• Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf vor Zinsbindungsende
• Umzug für beide Partner notwendig

Informationen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung finden Sie in unserem Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Option 3: Teilungsversteigerung

Wenn sich die Partner nicht einigen können, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung – ZVG).

Wichtig zu wissen:

• Der Erlös liegt bei Versteigerungen oft 20 bis 30 % unter dem Marktwert
• Beide Partner tragen die Verfahrenskosten
• Das Verfahren dauert in der Regel 6 bis 12 Monate
• Jeder Partner kann selbst mitbieten
• Ein Partner kann die Versteigerung durch einstweilige Anordnung hinauszögern (FamFG §1568a)

Die Teilungsversteigerung ist die schlechteste Option in finanzieller Hinsicht und sollte nur als letzter Ausweg dienen.

Schuldhaftentlassung aus dem Darlehen

Die Schuldhaftentlassung ist der Kern des Problems: Die Bank muss einen Kreditnehmer freigeben – und das tut sie nur, wenn:

1. Der verbleibende Partner die Bonität nachweist – ausreichendes Einkommen für die Kreditrate allein
2. Zusätzliche Sicherheiten angeboten werden können (z. B. weitere Immobilien, Bürgschaften)
3. Der Kredit ggf. angepasst wird – Laufzeitverlängerung, Tilgungsänderung

Lehnt die Bank die Schuldhaftentlassung ab, bleiben beide Partner Gesamtschuldner. In der Praxis empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Bank zu sprechen und Alternativen zu verhandeln – etwa eine Umschuldung auf einen neuen Vertrag nur auf den Namen des verbleibenden Partners.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf

Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkauft und der Kredit vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann mehrere tausend Euro betragen.

Berechnungsfaktoren:

• Restschuld zum Zeitpunkt der Ablösung
• Restlaufzeit der Zinsbindung
• Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Wiederanlagezins
• Bearbeitungsgebühr der Bank

Ausnahme: Nach Ablauf von 10 Jahren Kreditlaufzeit besteht gemäß BGB §489 Abs. 1 Nr. 2 ein Sonderkündigungsrecht mit 6 Monaten Kündigungsfrist – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Unterhalt und Immobilie

Die Immobilie spielt auch bei der Unterhaltsberechnung eine Rolle:

• Wohnvorteil: Wer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleibt, dem wird ein Wohnvorteil auf das Einkommen angerechnet (ortsübliche Miete abzgl. Kreditrate)
• Trennungsphase: In der Trennungszeit wird nur ein geringerer Wohnvorteil angesetzt (angemessene statt ortsübliche Miete)
• Nach der Scheidung: Der volle Wohnvorteil wird bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt
• Kreditraten: Wer die Kreditraten allein zahlt, obwohl beide im Grundbuch stehen, hat einen Ausgleichsanspruch gegen den anderen Partner

Praxistipps für die Trennung mit Immobilie

1. Frühzeitig mit der Bank sprechen – informieren Sie Ihre Bank über die Situation, bevor Zahlungsprobleme entstehen
2. Immobilie bewerten lassen – ein unabhängiges Gutachten schafft Klarheit über den Marktwert als Basis für die Einigung
3. Kreditvertrag genau prüfen – Sondertilgungsrechte, Zinsbindung, Kündigungsmöglichkeiten
4. Steuerliche Auswirkungen beachten – Übertragungen zwischen Ehegatten bei Scheidung sind grunderwerbsteuerfrei
5. Notar und Anwalt einschalten – alle Vereinbarungen schriftlich und notariell fixieren
6. Keine vorschnellen Entscheidungen – unter Zeitdruck verschlechtert sich die Verhandlungsposition

Professionelle Beratung nutzen

Die finanzielle Abwicklung einer Immobilie bei Scheidung erfordert sowohl rechtliche als auch finanzielle Expertise. Wir beraten Sie zur Umschuldung, Anschlussfinanzierung oder Neufinanzierung nach der Scheidung – diskret und lösungsorientiert. Vereinbaren Sie jetzt ein vertrauliches Beratungsgespräch oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.