Forward-Darlehen: Zinsen sichern für die Anschlussfinanzierung

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen den aktuellen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft beginnt – typischerweise in 12 bis 60 Monaten. Der Begriff “Forward” (englisch für “vorwärts”) beschreibt genau das: Sie vereinbaren heute den Zinssatz für morgen.

Das ist besonders interessant, wenn Sie befürchten, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung steigen könnten.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?

1. Ihre aktuelle Zinsbindung läuft z.B. in 24 Monaten aus
2. Sie schließen heute ein Forward-Darlehen ab und sichern den aktuellen Zinssatz
3. Für die Wartezeit zahlen Sie einen Forward-Aufschlag (ca. 0,01-0,03 % pro Monat Vorlaufzeit)
4. Nach 24 Monaten löst das Forward-Darlehen Ihr altes Darlehen ab
5. Sie zahlen den vereinbarten Zinssatz – unabhängig davon, wo die Marktzinsen dann stehen

Forward-Aufschlag: Was kostet die Zinssicherung?

Der Forward-Aufschlag ist der Preis für die Zinssicherung. Er liegt typischerweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit.

Vorlaufzeit	Forward-Aufschlag (ca.)	Beispielzins*
12 Monate	0,12 – 0,24 %	3,47 – 3,59 %
24 Monate	0,24 – 0,48 %	3,59 – 3,83 %
36 Monate	0,36 – 0,72 %	3,71 – 4,07 %
48 Monate	0,48 – 0,96 %	3,83 – 4,31 %
60 Monate	0,60 – 1,20 %	3,95 – 4,55 %

Basiszins: 3,35 % (10 Jahre Zinsbindung, Stand Februar 2026)

Wichtig: Einige Banken bieten die ersten 12 Monate Vorlaufzeit ohne Forward-Aufschlag an. Fragen Sie gezielt danach – das kann einen erheblichen Unterschied machen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Es lohnt sich, wenn:

• Ihre Zinsbindung in 12-36 Monaten ausläuft
• Sie mit steigenden Zinsen rechnen
• Sie Planungssicherheit wünschen
• Die aktuelle Restschuld hoch ist (je höher, desto mehr wirkt sich ein Zinsanstieg aus)

Es lohnt sich eher nicht, wenn:

• Die Vorlaufzeit über 36 Monate liegt (hoher Forward-Aufschlag)
• Sie mit fallenden Zinsen rechnen
• Ihre Restschuld sehr gering ist
• Sie ohnehin bald vollständig tilgen

Eine aktuelle Einschätzung zur Zinsentwicklung finden Sie in unserem Bauzinsen-Ratgeber 2026.

Alternativen zum Forward-Darlehen

Prolongation

Die einfachste Option: Sie verlängern einfach bei Ihrer aktuellen Bank. Vorteil: Kein Aufwand. Nachteil: Oft nicht die besten Konditionen, da die Bank weiß, dass Sie bequem sind.

Umschuldung

Sie wechseln zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen. Vorteil: Oft die günstigsten Zinsen. Nachteil: Neuer Grundbucheintrag nötig (Kosten ca. 0,2-0,5% der Darlehenssumme).

Bausparvertrag als Zinssicherung

Ein Bausparvertrag kann ebenfalls der Zinssicherung dienen. Vorteil: Garantierter Darlehenszins. Nachteil: Ansparphase nötig, oft weniger flexibel.

Variante	Vorlaufzeit	Kosten	Flexibilität
Forward-Darlehen	12-60 Monate	Forward-Aufschlag	Mittel
Prolongation	0 Monate	Keine	Sehr hoch
Umschuldung	0 Monate	Grundbuchamt	Hoch
Bausparvertrag	Jahre	Abschlussgebühr	Niedrig

Rechenbeispiel

Situation: Restschuld 200.000 €, Zinsbindung läuft in 24 Monaten aus.

Ohne Forward-Darlehen (Annahme: Zinsen steigen um 0,5 %):

• Neuer Zinssatz: 3,85 %
• Monatliche Rate: 975 €
• Zinskosten in 10 Jahren: 57.120 €

Mit Forward-Darlehen (Forward-Aufschlag 0,30 %):

• Gesicherter Zinssatz: 3,65 %
• Monatliche Rate: 942 €
• Zinskosten in 10 Jahren: 53.280 €
• Ersparnis: 3.840 €

Falls die Zinsen wider Erwarten fallen, hätten Sie mit dem Forward-Darlehen etwas mehr bezahlt. Das ist der Preis für die Sicherheit.

Tipps für das Forward-Darlehen

1. Frühzeitig planen: Beobachten Sie die Zinsentwicklung mindestens 2-3 Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung
2. Mehrere Angebote einholen: Forward-Aufschläge variieren stark zwischen Banken
3. 12 Monate kostenlos nutzen: Viele Banken bieten 12 Monate Forward-Zeit ohne Aufschlag
4. Tilgungssatz anpassen: Nutzen Sie die Anschlussfinanzierung als Gelegenheit, den Tilgungssatz zu erhöhen
5. Sondertilgungsrecht vereinbaren: Auch beim Forward-Darlehen wichtig

Fazit

Das Forward-Darlehen ist ein sinnvolles Instrument zur Zinssicherung, wenn Ihre Zinsbindung in den nächsten 12-36 Monaten ausläuft. Der Forward-Aufschlag ist der Preis für Ihre Planungssicherheit. Vergleichen Sie unbedingt mehrere Angebote, da die Aufschläge zwischen den Banken erheblich variieren.