Miet-/Kaufrechner
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie oder ist Mieten günstiger? Vergleichen Sie beide Optionen über Ihren gewünschten Zeitraum.
Kappungsgrenze: max. 20 % in 3 Jahren
Vergleich über 10 Jahre
🏠 Kaufen
🔑 Mieten
Hinweis: Die mögliche Wertsteigerung der Immobilie ist in dieser Berechnung nicht berücksichtigt. In vielen Regionen Baden-Württembergs sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was den Kauf zusätzlich attraktiv machen kann.
So funktioniert der Miet-/Kaufrechner
Unser Rechner vergleicht die Gesamtkosten von Mieten und Kaufen über Ihren gewählten Zeitraum. Dabei werden alle relevanten Faktoren berücksichtigt: Kaufnebenkosten (in Baden-Württemberg ca. 10 %), Zinsen, Tilgung und jährliche Mietsteigerungen. Der Rechner zeigt Ihnen den Break-Even-Punkt, ab dem sich der Kauf gegenüber der Miete rechnet.
Die wahren Kosten des Mietens
Das Mietrecht (BGB §§ 535–580a) regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Mieterhöhungen sind nach § 558 BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Die sogenannte Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf maximal 20 % innerhalb von drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar auf 15 %.
Langfristig steigen Mieten jedoch regelmäßig. Kumuliert über Jahrzehnte ergibt sich eine erhebliche Gesamtbelastung. Anders als beim Kauf findet beim Mieten kein Vermögensaufbau statt: Die monatliche Zahlung fließt vollständig an den Vermieter, ohne dass der Mieter einen Gegenwert in Form von Eigentum erhält.
Die wahren Kosten des Kaufens
Beim Immobilienkauf ist die monatliche Rate nur ein Teil der Gesamtkosten. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von ca. 10 % des Kaufpreises in Baden-Württemberg (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) sowie laufende Kosten wie Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Außerdem entstehen Opportunitätskosten: Das als Eigenkapital gebundene Vermögen kann nicht anderweitig angelegt werden.
Auf der anderen Seite steht ein entscheidender Vorteil: Vermögensaufbau durch Tilgung. Mit jeder monatlichen Rate reduzieren Sie Ihre Restschuld und erhöhen Ihren Eigentumsanteil. Nach vollständiger Tilgung wohnen Sie mietfrei – ein erheblicher finanzieller Vorteil im Alter.
Kaufpreisfaktor als Orientierung
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ist eine einfache Kennzahl zur Einschätzung, ob ein Kauf im Verhältnis zur Miete wirtschaftlich sinnvoll ist. Die Formel lautet: Kaufpreis / (Kaltmiete x 12). Das Ergebnis gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen.
- • Unter 20: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstig
- • 20–25: Faires Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete
- • 25–30: Kaufpreis relativ hoch im Vergleich zur Miete
- • Über 30: Kaufpreis sehr hoch relativ zur Miete
Tipp: Bedenken Sie: Ein Immobilienkauf ist immer auch eine Lebensstilentscheidung. Flexibilität, persönliche Bindung an den Wohnort und die Bereitschaft, sich um Instandhaltung zu kümmern, sollten neben der reinen Wirtschaftlichkeit berücksichtigt werden.
Häufige Fragen: Mieten oder Kaufen
Ab wann lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete?
Die Antwort hängt vom Kaufpreisfaktor ab – dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Als Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreisfaktor unter 25 ist Kaufen tendenziell vorteilhaft, bei über 30 eher die Miete. Der genaue Break-Even-Punkt liegt typischerweise bei 7–15 Jahren Haltedauer, abhängig von Kaufpreis, Zinsniveau und Mietentwicklung.
Welche Kosten werden beim Kaufen oft vergessen?
Häufig unterschätzte Kosten sind: Instandhaltungsrücklage (Faustregel: ca. 1 €/m²/Monat), Grundsteuer (kommunal verschieden), Gebäudeversicherung, bei Eigentumswohnungen das monatliche Hausgeld (Verwalterkosten, Gemeinschaftskosten), sowie Bereitstellungszinsen und Renovierungskosten beim Einzug.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger) ergibt sich aus: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Er gibt an, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch ersparte Miete amortisiert hat – ohne Berücksichtigung von Finanzierungskosten und Wertsteigerung. Je niedriger der Faktor, desto günstiger der Kauf im Verhältnis zur Miete.
Ist eine Immobilie immer eine gute Altersvorsorge?
Mietfreies Wohnen im Alter ist ein großer Vorteil. Allerdings birgt eine Immobilie als einzige Altersvorsorge ein Klumpenrisiko – Ihr gesamtes Vermögen steckt in einem einzigen Objekt. Zudem ist eine Immobilie nicht liquide: Im Notfall können Sie nicht einfach einen Teil verkaufen. Eine Diversifikation der Altersvorsorge ist daher empfehlenswert.
Welche steuerlichen Unterschiede gibt es zwischen Mieten und Kaufen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind Zinsen und Tilgung nicht steuerlich absetzbar. Mieter haben ebenfalls keine direkte Absetzbarkeit. Bei einer vermieteten Immobilie können Kaufnebenkosten, Zinsen und Abschreibungen (AfA nach § 7 EStG) steuerlich geltend gemacht werden.
Quellen & Rechtsgrundlagen
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – §§ 535–580a Mietrecht
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- • Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – § 559 Mieterhöhung nach Modernisierung
- • Einkommensteuergesetz (EStG) – § 7 Absetzung für Abnutzung (AfA)
- • Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – Grunderwerbsteuer
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